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小区共有场所收入归谁 不再是一笔“糊涂账”

编者按:

十三届全国人大三次会议高票审议通过《中华人民共和国民法典》,我国迈入“民法典时代”。民法典被称为“社会生活的百科全书”,事关百姓生活方方面面。本报特推出“我们身边的民法典”系列报道,挑选我们日常生活中最为密切相关的事项,请法律界人士对民法典进行解读。

株洲日报记者 俞强年

见习记者 钱惠

餐饮、美容、北京赛车pk10开奖结果培训……无论是老旧小区还是新建小区,电梯广告举目皆是,让人眼花缭乱。

一直以来,诸如电梯广告、车位和架空层租金等收益备受关注。小区共有场所收入归谁?民法典定纷止争,维护业主合法权益。

【法典原文】 共有部分产生的收入归业主共有

“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”民法典第二编第六章“关于业主的建筑物区分所有权”中规定:改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动由业主共同决定,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

民法典第六章八十二条明确规定:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

民法典还规定:建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

【现实】 共有产权收益大多是一笔“糊涂账”

“电梯里、车库出入口的栏杆上,都是广告。”6月8日,湘银小区居民邹先生说,小区广告无孔不入,但业主对广告收益却并不知情,“我们不少业主虽然看到小区电梯有广告,但压根儿没想到过收费的问题,更别提向物业或者业委会要求说明电梯广告收入的使用情况了。”

尚格名城四期36栋电梯内,有6块广告牌。香草园小区二期6栋电梯内,有8块广告牌。连日来,记者走访长江路、庐山路、圆方路、嵩山路、珠江路等路段的多个小区,发现小区电梯的广告内容五花八门,除了静态广告,还有滚动播放的动态电子广告,内容涉及吃、喝、玩、乐、衣、食、住、行等各个方面。

尚格名城小区业主周女士说,小区今年才成立业委会,在此之前,小区都是物业管理。至于电梯内的广告收入是多少,这笔资金用到哪里,物业公司没征求过业主的意见,也未见过相关公示。

小区业主共有产权部分产生的收益的归属问题,一直都有争议。多数是物业公司在管理、收取,业主很难得到这部分利益。2017年5月,天元区亚都花园小区消防箱漏水,居民们认为,物业公司在小区电梯轿厢内加设了许多广告位,将广告费据为己有,应该拿出来进行设备维修,但物业公司负责人则以“所收取的物业费和广告费还不足以让物业公司盈利”为由拒接。

华晨国际小区业主陈女士表示,不少小区业主法律意识淡薄,助长了物业公司隐瞒不报的行为,还有业委会成立不及时,履职不充分,导致共有场地的收益成为一笔说不清楚的“糊涂账”。

【解读】 部分共有场所收益可抵销物业费

“物业公司利用物业共用部位、共用设施设备进行广告投放的,应征得相关业主、业主大会的同意。”《株洲日报》法律顾问、北京市隆安(株洲)律师事务所主任易露表示,现实中,许多物业公司事先并未征询过业主意见,甚至还把广告收益划入物业公司,作为管理费的一部分由物业公司统一支配,导致业主的权益受到侵害。

易露认为,以前物权法对此的规定并不明确,而民法典新增该规定旨在规范建筑物区分所有权共有部分的管理,有利于强化保护业主的合法权益。

有业主担忧,即使民法典实施后,物业公司“店大欺客”,业主还是可能拿不到共有部分的收入。对此,易露建议,业主先找物业谈,并给其发律师函,如果对方不理睬,业主可以要求街道、居委会进行调解,业主委员会最后还可以向法院提起诉讼。

如果物业不分收益,那么业主是否可以采取不缴纳物业费通过公共场所收益来抵销?易露解释说,法律上有抵销权制度,在物业服务合同中,物业提供服务,业主缴纳相应的费用,物业是债权人。而同时,在物业合同过程中,物业处分了业主共有部分的财产获得了广告收益,那就意味着物业欠业主钱,等额部分可以抵销。但是,实践中还需业主大会及物业委员会及时监督物业公司按时将业主共有部分的经营与收益情况进行公示,并及时确定业主享有的广告收益份额的具体金额。否则,业主不清楚广告收益情况,也就无从谈起可抵销物业费的具体数额。

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责任编辑:寻慧蓉
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